İMAR PLANI UYGULAMALARI
NİHAT ENVER ÜLGER(HARİTA MÜHENDİSİ)
Eski mülkiyeti alır, yeni mülkiyete göre düzenler ve tapuya tescil ettiririz, imar uygulaması budur. Bu hakkı yasadan alıyoruz. 3194 sayılı imar kanununun 18. Maddesi. Bu maddeye göre düzenleme ile eşit oranda değerin arttığı kabul edilir ve bu sebeple taşınmazın bir kısmı kesilir.
Arazi düzenleme/imar uygulamaları
Kamulaştırma kentsel / kırsal
18.madde kentsel dönüşüm
...........................................................
Yöntemler
Mülkiyet düzenlemesi için tek yasal dayanak 18.madde.
Alan Esaslı Yöntem(alan esaslı yönteme göre dağıtılsa bile 634’e göre, parsel değil 3. Boyuttaki haklara göre verilmesi gerek.)
Değer Esaslı Yöntem(kitap sayfa 175)(değerleme yöntemleri; maliyet, gelir, emsal karşılaştırma)
...........................................................
Mülkiyet
Sınırlı doğal kaynak olan toprağın kullanımı sürekli değişiyor.
İmar uygulamalarının temeli mülkiyet, mülkiyetin temeli kadastrodur. Kadastronun ; hukuksal, sözel (tapu)ve grafiksel (harita)yanları vardır.
Haritacılar 5000’lik ve 1000’lik planlarda plancılarla karşılaşır. Çünkü bu ölçeklerde altındaki mülkiyet görünür hale gelir.
Not: Mülkiyet; herkese göre değişen bir mülkiyet olamaz.
Not: “barınma hakkı” %100 herkese verilirse, “güven” sağlanırsa “ölünceye dek yaşama hakkı” tanınırsa “mülkiyet” tanımı değişir. Avusturya’da buna benzer uygulamalar...
Not. T.C’nin mülkiyet yapısı Almanya’nınkine benzer.(kitap syf 151 “Federal Alman İmar Kanunu”)
...........................................................
Planlama
Planın iki yanı:
1) Teknik
2) Meşruiyet(uzlaşı)
Planın geçerli olması için yeni mülkiyetin tapuya tescil edilmesi gerek.
100.000 lik planlar; kentin geleceği, stratejik planlar.
100.000’lik ile 5000’liğin bağlantısı koparsa...!
25000’likte 1 cm 250 m’yi temsil ederken, 1000’likte 1 cm 10 m’yi simgeler. Hata payının az olması duyarlılığı arttırır.
İmar planları imar planı çizim yöntemine göre hazırlanır, bu planlardan ölçü alamazsınız, değer alırsınız. Araziye aplikasyon için harita tekniğiyle yeniden çizilip, sayısal hale getirilir.
İmar planı varsa onaylı halihazır üzerine çizilir. Ama imar planlarının standart topografik harita üzerine çizilmesi gereklidir. Halihazır haritalar yapıların yasal olup olmadığına bakılmaksızın çizilir.
İmar Planları 5 yıllık imar programları dahilinde yapılır. Düzenleme sınırının nereden geçeceği önemlidir.
İmar programı yapılacak, ilana çıkıyor, imar uygulaması yapılacak yerler, ihaleye çıkıyor.
Kırın kente dönüşümünün değeri etkileme süreci; nazım planlarında arazilerin imar alanı gösterilmesi ile başlar.SYF 55
100.000 – Stratejik
25.000, 5.000 – Nazım İmar
1000, 500 – Uygulama İmar
Kalkınma planlarında taşınmazın mülkiyeti
Değişirse; kamulaştırılır.(Karayolları, toplu konut vb.)
Değişmezse;
1)Kullanım türü aynı kalır...
2)Kullanım türü değişir...
Arazi; yol-su ağına bağlanır, sulu tarıma dönüşür
Arsa; imar planı yapılır, imar parseline dönüşür.
Not. Hazine belediye elindeki arsayı satmamalı, plan esnekliğini sağlamak için...
Not. Bursa’nın 1998 yılında onaylanmış 100.000 ölçekli stratejik planı var, şimdi yeniden yapılır.
.............................................
Kanunlar
Anayasa 44.,45. Ve 47. Maddeler doğrudan ilgili
Medeni Kanunun direk mülkiyetle ilgili 30 tane maddesi var.
İmar Kanunu(3194); 18. Madde(18. Madde Uygulama Yönetmeliği), 11. Madde(kamuya ait gayrimenkullerle ilgili)(basit ama çok önemli), Madde 15-16(tevhid-ifraz-şuyulandırma)
Kadastro Kanunu(3402)
Belediye Kanunu(5393) (73. Madde-kentsel dönüşüm ile ilgili) (73. Maddeye göre değer esaslı uygulama yönetmeliği çıkarılması gerekiyor.)
6831 sayılı kanun orman kanunu(2a-orman köylüsü-2b orman vasfını yitirmiş)(orman sınırları dışına çıkarılma ve tescil)
2942(kamulaştırma)
634(kat mülkiyeti)
5366(yıpranan tarihi taşınmaz varlıklar hakkında)
Tapu sicil tüzüğü ve yönetmelikleri
5998; Belediye Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun
Not. Toprakla ilgili kanunlar tarım ve kentsel arazi şeklinde olmamalı der hoca. Tek bir toprak politikası olmalı, amaçlar getirilmeli...(amacı olmayan hiçbir şey başarılı olamaz, çünkü ne bulduğunun farkında olmaz.)
Not. 5104(Kuzey Ankara Kentsel Dönüşüm Proje Kanunu)
Not. Bedele itiraz 2942 sayılı kamulaştırma yasası hükümlerine tabidir.
...................................................................
Kavramlar
ARAZİ YÖNETİMİ kavramı
Taşınmaz mal: arsa –arazi...........gayrimenkul; kente geldiğinde parsel bağımsız bölüm...
Türkiye’de arsa düzenlemeleri; tahrir(yazım, tespit) vb. Kadastro kavramları.
Miri arazi(özel mülkiyet), arazi kanunnamesi gibi Osmanlı dönemi kavramları...
Araziler; Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Askeriye, Orta Malları, Meralar, Yaylaklar, Kapanan Yollar...
Teknik Araştırma Genel Müdürlüğü(kapanmış)
Maden İşleri genel Müdürlüğü
GIS(Coğrafi Bilgi Sistemi) (Bir arazinin yönetilebilmesi için önce bilinmesi gerekir)(bizde bilgi sistemci yoktur, paket program alınır ve operatör yetiştirilir.)(doğru sistemin kurulabilmesi için analiz yapılması ve hangi verilere ihtiyaç duyulduğunun bilinmesi gerekir)
Planlama ve taşınmaz pazar ilişkisi...
Teknik alt yapı; yol, su, kanalizasyon ada bazında gelir, parseller kendileri yaparlar.
Tescil edilen standart topografik harita.
Res’en.
Rıza’en.
İLLER BANKASI. Eskiden tüm haritaların, belediyelerin imar uygulamalarının yapıldığı kurum.
Meri; geçerli.
Yapıya zorlama: kentin ortasında fiyat artsın diye bekleyen arsalarda ya vergiyi arttıracağız ya da elinden alacağız...
Şuyulandırma; hisseli parsel verilmesi, ayırma-bölme...
KOP, kamu hizmetleri katılım payı
KOPO, kamu hizmetleri katılım payı oranı (katılım değeri/toplam katılım değeri)
DOP, düzenleme ortaklık payı
DOPO, düzenleme ortaklık payı oranı
Büyük ölçekli harita yapım yönetmeliği
“Land management” Bizde de Arsa Ofisi varmış eskiden.
Yerel Yönetim Mühendisliği...
Not. Kentleri yönetenlerin ön alım hakkı olmalı.
...............................................
Değer esaslı yöntem
Kitap syf 187’de tanımı var.
İpoteğe dayalı varlıkların değerlemesi ile ilgili değil. Dünyada sadece emlak vergilerinin belirlenmesi için değerleme yapar yönetimler. Ama bizim imar uygulamalarında kullanmamız lazım çünkü sorunumuz bu.Arsa ve arazi düzenlemesi amaçlı değerleme.
Güvenilir değer haritalarının oluşturulması lazım; 2-4 yılda bir güncelleştirilen değerleme haritaları. Kitabın 94.sayfasında değer haritaları var. 86. sayfada bununla ilgili.
Dağıtımda değere göre hak verilmesi.
Taşınmazın değeri arazi kullanım şekilleriyle değişir.
Eşit oranlı toprak kesintisi yöntemi artık uygulanamıyor.(18. Madde) Eskiden kullanım şekilleri şimdiki kadar çeşitli değildi ve kent kullanıma doymuş değildi.3-5 katlı imar veriliyordu. Şimdi AVM’lerden bahsediyoruz.
Planı değerlemek... Dağıtımda adalet = Katılımda adalet
Katılım değeri & Dağıtım değeri(syf 218,222,271)
Toplu inşaatlardaki imar düzeni...
Dağıtımlar 634’e göre yapılmalı, parsel bazında değil.
5393, kentsel dönüşüm(7.madde), anlaşma esas.
Güncel mülkiyet envanteri oluşturulmalıdır. Sayısal ve sözel.
Değerleme yapmaya belediyeler res’en yetkilidir.
Emsali görerek değerleme yapılacak.
Almanya’da bütün değeri hesaplayıp parsele veriyorlar. Ama menkul değere dönüştürüldüğünde 1/10.000, 1/20.000 hak verilebilir.
Tapunun beyanlar hanesine: ......maddesinin ...şu bendine göre şu kadar hak veriyorum diyebilmek gerek.
Kentsel tasarım mantığı içerisinde planın hazırlanması gerek; yani 1/1000 imar planından önce kentsel tasarım yapılmalı.
Analiz; halihazır haritanın bütünleştirilmesi, elimizdekilerin arazide kontrolü...
....................................................
İmar Kanunu(3194); 18. Madde
Syf 152’deki şema
Bu maddeye göre düzenleme ile eşit oranda değerin arttığı kabul edilir ve bu sebeple taşınmazın bir kısmı kesilir. İmar haklarını arttırmak, hasar payı gibi yöntemler ki hocanın tanımıyla ucube yöntemler...
DOP %40’ı geçemez(umumi hizmet dışında kullanılamaz.)(umumi hizmetlerle kamu hizmetleri aynı şey değil. Örneğin sağlık tesisleri umumi değil kamu hizmeti)
DOP’un yetersiz kalması durumunda kamulaştırma yapılır. Res’en.
Dağıtım tapu üzerinden yapılır. Kadastroda 800 metrekare gözükür, tapuda 100 metrekare gözükür ise tapu üzerinden dağıtım yapılır.
Bir kadastral parsel neredeyse, imar parseli ona en yakın noktadan verilmek zorundadır. Genelde imar planları bu sağlanamadığı için uygulanamaz. İdare mahkeme tarafından plan durdurulur.
İmar parselasyon planı...İmar parseli encümenden geçerse kesinleşir. İmar parseli tapuya tescil edildiği zaman kadastral parsele dönüşür.
Düzenleme Ortaklık Payı Oranı= Düzenleme Bölgesi Alanı-İmar Alanı
Düzenleme Bölgesi Alanı

Hazine arazi işgallerinde vatandaşa enkaz bedeli veriliyor.
...........................................................
Harita
Sabit tesisler; ölçüm noktaları.
İmar planları yapılınca yeni poligon noktaları oluşturulmak zorunda.
Poligon atmak, nirengi atmak...Poligonlar; jeodezik koordinatları bilinen noktalar.
Uygulama haritası; Adaların araziye aplikasyonu..., parselasyon planlarının düzenlenmesi.
Harita mühendisliği dalları; Fotogrametri, Jeodezi, Kartografi(GIS), Kamu ölçmeleri(değerleme, düzenlemeler vs.), Ölçme tekniği
...........................................................
Dönüşüm
Syf 186’da tanım, syf 199’da süreç
Kentsel dönüşümün çıkış sebebi deprem.
Boşaltacağımız yerleri daha güzel bir kentsel alana dönüştürmek için.
Kentin ürettiği tüm değerlerden herkesin yararlanmasını sağlamak için.
Kentsel tasarıma dayalı kentsel dönüşüm.
Kamusal sorumluluğun çözümü için yöntem arayışı.
Kentsel tasarım mantığı içerisinde planın hazırlanması gerek; yani 1/1000 imar planından önce kentsel tasarım yapılmalı. Kentsel tasarımda bağımsız bölümün görülebilmesi gerekiyor.
Bağımsız bölüm ölçeğinde veri içeren imar planı taslağı.
Dönüşüm projesi , inşaatın finansmanını da karşılayabileli.
Fonksiyonlar projenin değerini arttırıyorsa yoğunluk düşürülebilir.
10.000’liklerle uyumlu, kent bütünlüğünü sağlayan, yaşanabilirliği arttıran dönüşüm projeleri üretmek.
İşin ayakları: Hak sahipleri, belediye, yatırımcı
En az 5 ile 500 hektar arasında etaplar halinde yapılır dönüşüm.
Fizibilitesi yapılmış projeler dışında proje kabul edilmez demesi lazım belediyelerin.
Hak sahiplerinin
1)katılım değerini kabul etmesi
2) projeyi beğenmesi, projeden alacağı dağıtım değerini kabul etmesi..(nereyi alacağı konusunda ikna edilememesi durumu için seçenek sunulabilmesi bunun için projenin modüler olması gerek.)
Konuta konut verdin. + projenin değeri yüksekse bu değerden de pay vereceksin!
Bayrampaşa örneği, syf 211; başlangıçta etaplamasının nasıl olacağı, neresinden başlanacağı belli değil, mülkiyet işli değilmiş ve uygulamak için önerilen yöntem kamulaştırma imiş...
Mevcut durum tespiti=kaçak tespiti
Not. Kaçak yapının nasıl değerleneceğini bulmak, kitabın yazılma sebebi.
Not. Sıcaksu 2001’de ilan edilmiş, 2006’da 73. Madde çıkıyor, 2010’da tekrar değişiyor. Daha önce TOKİ geliyordu ama artık olmaz der hoca...?
...........................................................
Senaryolar
Syf 248
Kamu esaslı
Yatırımcı esaslı
Değer esaslı
Syf 256’da mevcut alana göre grafik, syf 260 yasa olana göre grafik
İNA; indirgenmiş nakit analizi; yatırım harcamasının net bugünkü değeri, satışların net bugünkü değeri
Kentsel tasarım(syf 288)
Dağıtıma esas paylaşım modeli(syf 289)
Hak sahiplerine verilecek toplam dağıtım kütlesi= Toplam dağıtım değeri + (Toplam net gelir x 0.45)
1 hak sahibine verilecek dağıtım değeri= Katılım değeri + ( (toplam net gelir x0.45) x Katılım payı oranı)
Ulger modeli, Syf 308; net değer düzeltme katsayısı) yasal alan değer düzeltme katsayıları toplamı)
...........................................................
Kaynaklar
Arazi Yönetimi Çalıştayı(kitabı çıkacak, takip et)
Nazım Yıldız(kentsel-kırsal toprak düzenlemeleri, kamulaştırma vs.
Tahsin Yücel, Gökdelenler
Ferruh Yıldız, İmar Bilgisi, Nobel Yayınları
Kentges raporları
Seele…