targan hoca 1

Ders. Gayrimenkul finansmanı/gsyrimenkul ekonomisi
İşletme sermayesi yönetimi

Finansman-fon arzı-fon arz eden birimler-fon sunanlar-birikim fazlası olanlar

Fon açığı-fon eksiği-fon talep eden birimler-fona ihtiyaç duyan birimler-tasarruf ihtiyacı duran kesim

finansman
Arz
Fon arz eden-sunan Piyasa(köprü)
Aracı kuruluşlar
Banka
Sermaye piyasası
Talep
Fon talep eden-ihtiyacı olan


Piyasalar: tasarruf mevduatı sigorta fonu
Merkez bankası
Bankalar
SPK
ENSTRÜMANLAR: tasarruf, mevduat sigortası, senet vb.

Ülke ekonomisinin gelişmesi için piyasanın gelişmiş olması gerek...

Köprü vazifesini vade eşleşmesi(matching) ile yapıyor.
Miktar: fonun büyüklüğü
Risk: tercihler

piyasalar
Para piyasası
Sermaye piyasası
Hisse senetleri
Spot (gelecek)
fizikesel
finansal
Primary market
Secondry market
Morgage


İşletme hakkında bilgi almak için kullanılan tablolar:

Bilanço; statik
Gelir-gider tablosu; dinamik

Finansman kararları; amacımız yatırımlarımız için kaynağa ihtiyacımız var
aktif pasif
nakit Kısa(yabancı)
Pazarlanabilir menkul kıymetler
Alacak Orta ve uzun(yabancı)
Stok
makinalar Hisse senedi(öz kaynak)
...
Yatırım kararları, faaliyet risk Finansman kararı, finansman riski
Toplam risk


Riskin kontrol altına alınması piyasa değeri belirlenirken önemli
Firmanın yatırım hünerleri risk yönetiminde önemli

Firmanın piyasa değeri= kapitalizasyon değeri=hisse senedi piyasa değeri x hisse sayısı

Net bugünkü değer= bir makinanın ekonomik ömrü

Finansman kararları alınırken
*firmanın piyasa değerini ençoklamak
*hisse senetlerinin piyasa değerini ençoklamak
*firma sahiplerinin servetlerini ençoklamak
*firmanın net bugünkü değerini ençoklamak
*hisse başına geliri ençoklamak

Ekonomik ömür=yapılan yatırım sonrası elde edilen varlığın işletmeye faydalı olduğu süre
Hurda değeri= ekonomik ömür bitti, satıldığı zaman elde edilen değer

Bugün yapılan yatırımın, ekonomik ömür boyunca elde edeceği değeri bilmeliyiz; paranın gelecekte yarattığı tüm akımları bugüne getirmemiz, tüm gelirlerin bugünkü değerini bulmamız ve bugünkü maaliyetten çıkarmamız lazım; aradaki farka’net bugünkü değer’ denir! NBD ‘net present value’

Gelirlerin bugüne kapitalize edilmesi...


Piyasa değeri Hisse senedi net bugünkü değeri
En yüksek değer,işleyen teşebbüs, going concern
Piyasa değeri
en düşük değer(tasfiye değeri)


Firma açısından iki sıkıntılı nokta:
1. vadesi gelen yükümlülükleri karşılayamamak=teknik illikit
2.iflas; tüm aktifin piyasa değerinin yabancı kaynakları karşılayamamasına denir.

Tasfiye değeri= aktif değerlerin piyasa değerinden yabancı toplamını çıkarır, kalanı hisse senedi sayısına bölerek, bir firmanın piyasada bulabileceği en düşük değeri hesaplarız.

Tavan Kapanış fiyatı
.
.
taban


Bir şirketin sektörünün ve kendi finansal yapısı genel ekonominin durumu incelenerek elde edilen hisse senedinin değerine gerçek değer denir. İşte arzda hesaplanan hisse senedi değeri bu gerçek değerin hisseye oranıdır.

Hisse senedi


Temel analiz
En yüksek
Piyasa değeri Sat denir
Gerçek değer
Piyasa değeri Al denir
En düşük


Temel analiz, bilanço verilerinden yapılıyor. makyajlı olduğunu öne sürüp, teknik analizcilerin beğenmediği yöntem...

Teknik analiz: sadece hisse senedi fiyatları önemlidir.piyasada ortaya çıkan fiyatın firmayla ilgili tüm bilgileri taşıdığı varsayılır.
Fiyatın hafızasıolduğu kabul edilir.fiyatların geçmişte gösterdiğihareketleri gelecekte de tekrarlayacakları varsayılır. Yani geçmişe bakılarak ilerisi tahmin edilmeye çalışılır.
Fiyat-zaman grafikleri...
Temel analizciler de hata payı var diye bunu veğenmezler...yıl

1 numaralı formül:
bugünkü değer=gelecekteki değer/1+i
BD= GD /(1+i) ̽


̽ -> yıl i-> enflasyon değeri

*eğer bir yatırım kararı alıyorsanız, getirdiği gelirin maaliyetinin üzerinde olması gerek.
*tahvil; sabit getirili finansal varlık
*annuite; gelecekte beklediğimiz getiriler her yıl aynı ise


2 numaralı formül:
BD= A. ((1+i) ̽-1/(1+i) ̽ . 1)

<- (1+i) ̽-1/(1+i) ̽ . 1 -> recovery indirgeme faktörü


hurda değeri(salvage value) de eklemek istersem

NBD= A. ((1+i) ̽-1/(1+i) ̽ . 1) + h.d/(1+i) ̽ - I (net bugünkü değer) (net present value)
= bugünkü değer + hurda değerin bugünkü değeri - ilk yatırım


sermaye maliyeti veya enflasyon değeri

yatırım projelerinin değerlendirilmesinde net bugünkğ değerler hesaplanıyor.

Üretim faktörleri.................firma...............çıktı

Çıktı değer-girdi değer=katma değer

3 numaralı formül: bugünkü paranın x yıl sonraki değeri
A= BD . (1+i) ̽




Her yıl elde ettiğim gelirin ekonomik dönem sonundaki değeri:
F= A. (1+i) ̽ - 1 / i
bu eşitliği sağlayan i değeri, yatırımın iç getiri oranı, IRR, internal rate of return


I= A1 / (1+İ) + A2 / (1+İ) ² + A3 / (1+İ) ³


Yatırımdan çıkan getirilerin bugünkü değerini saptayan tahvilin iç getiri oranının hesaplanmasında, eşitliği sağlayan i’ye tahvilin verimi denir. İ değer verimliliklerden yüksekse tahvili alırsın.


Hisse senedinin getirileri
Alım satım farkı(sermaye kazancı) (capital gain)
Kar payı-divident-temettü

*mart ayındaki genel kurulda karar verilir, mayısta dağıtılır kar payı


4 numaralı formül:
P= P1 / 1+r + D/(1+r)
Bugünkü hisse senedi fiyatı= p1 ve d1 ‘i tahminlerden biliyosun. r bu hisse senedine yatırım yapmakla elde edeceğimiz kazanç oranını verecek.

Ayrıca bugün olması gereken hisse senedi fiyatını bulup, al sat kararlarını veriyosun...


Benchmark; 1 devlet tahvilinin getirisini ölçü alıp, diğerlerini ona göre şekillendirir.

Firmaların piyasa değerleri farklıdır. Gayrimenkuldeki gibi aynı daire farklı yerlerde farklı fiyatlarla satılır.

Risk ve karlılık arasında doğrudan ilişki vardır.
Karlılık ve risk arasındaki geçişlere trade off denir.

A.F. : f( I , F, D)
Amaç fonksiyon: f(yatırım kararları, finansla kararlar, firmanın kar dağıtım kararları)

i bk borçlanma maaliyeti; hisseden başka yatırım yapsaydı kaybedeceği oran


Kısa vadeli kaynak: i bk borçlanma maaliyeti

Orta-uzun vadeli kaynak: i bk borçlanma maaliyeti

Öz kaynak

İo (sermaye maaliyeti) = Kısa vadeli kaynak+ Orta-uzun vadeli kaynak+ Öz kaynak / 3

Ne için önemlidir?
Bu paralardan herhangibirini yolladığınız zaman getireceği gelir % 18’in üzerinde olmalı, yoksa batarsın.

1. Maaliyetin üzerinde gelir yaratacağız
2. Maaliyet ile gelir süresi aynı olacak
3. Trade off ilkesi- geçişlilik
4. Bölünebilirlik ilkesi


döner varlıklar; nakit, pazarlanabilir menkul kıymetler, alacaklar, stoklar


karite: bilançodaki değeri üzerinden piyasada değer bulabilmesi demektir; kariteli-karitesiz

döner varlıklar( ki bölünebilirler) ......kısa süreli borçlar arasındaki ilişki işletmenin borç ödeme gücünü gösterir.

Döner varlıklar / kısa süreli borçlar= cari oran

Cari oran ne kadar 2 ve üzerindeyse o kadar iyi...

Döner varlıklara çok kaynak aktarırsak; likitidesi bol, riski az, karlılığı az yatırımlar yaparız. Karlılığı düşük olduğundan işletmenin büyüme hızını etkiler.

Sabit varlıklar( ki bölünemezler) sabit sermaye, üretim kapasitesi v.b. ; likiditesi düşük, riski yüksek, karlılığı yüksek yatırımlar yaparız.

GELİR GİDER TABLOSU
SATIŞLAR
Satılan malın maaliyeti; ücret *1
BRÜT KAR
FAALİYET GİDERLERİ
FAİZ VE VERGİDEN ÖNCEKİ KAR
FAİZ*2
VERGİ*3
NET KAR*4



+ iş gücü + faiz+ kar + vergi = katma değer



Dördünün toplamı ne kadar büyükse ülke ekonomisine o kadar faydalıdır. Devlet bu sektörlere yardım etmeye çalışır.


Katma değerlerin toplamı gayri safi milli hasılanın bulunmasında kullanılır.

SATIŞLAR= Total Revanue= Price X Quantitiy

SATILAN MALIN MALİYETİ= Total Variable Cost= v( birim değişken gider) . Quantity

Break even point- başa baş noktası= hangi üretim miktarında kara geçeceklerini anlarlar işletmeciler......başa baş analiz.
Marjinal maaliyet=ilave bir biriminn toplam maaliyetteki artışının miktarı

Kar maksimizasyonu
MR= MC
Marjinal gelir= marjinal gider

Gelir maksimizasyonu
Enflasyon oranında gelirim artıyorsa büyümedim demektir.
MR= 0

TR - TVC
P.Q- Vq= (P-v) Q
= (fiyat-değişken gider)miktar
=brüt kar